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      中國三四線城市房地產市場靠什么支撐?
      2023年05月08日 09:19 來源:中國房地產報|我要評論 瀏覽字號:【
      [摘要]一季度房地產市場出現明顯復蘇跡象,但城市與區域間分化嚴重。一線城市和部分強二線城市復蘇明顯,弱二線城市以及大多數三四線城市則持續低迷。房地產市場何以出現分化格局,不同能級城市房地產市場背后有著怎樣 ...

      一季度房地產市場出現明顯復蘇跡象,但城市與區域間分化嚴重。一線城市和部分強二線城市復蘇明顯,弱二線城市以及大多數三四線城市則持續低迷。房地產市場何以出現分化格局,不同能級城市房地產市場背后有著怎樣的支撐,后續走勢如何?我們將從人口、土地、政策、市場供需等多個維度,對不同能級城市房地產市場進行分析和解讀。

      城市與區域治理研究院 蘇志勇

      經歷了連續幾年的調整,三四線城市房地產市場在政策刺激下也開始呈現結構性回暖。

      2023年開年,熱點三四線城市回暖明顯,一季度30大城市中三線城市商品房成交面積同比上升53.3%,3月份商品房月度成交套數同比上升38.7%。但多數弱三線和四線城市仍未能擺脫量價齊跌的命運。中指院近日發布的《百城價格指數報告》顯示,4月份三四線代表城市新房價格環比繼續下跌,跌幅有所收窄,二手房價格跌幅則繼續擴大。

      與一二線城市相比,大部分三四線城市在人口、產業、資源等方面缺乏明顯優勢,失去了棚改貨幣化安置這一核心驅動力,三四線城市房地產市場還有哪些支撐?一二線城市的復蘇能否帶動三四線城市走出低谷?這些都是值得探討的問題。

      跌宕的三四線樓市

      三四線城市房地產市場“爆發”,一方面源于2015年至2018年的棚改貨幣化安置(四年間全國每年執行的棚改均超過600萬套),另一方面源于一二線城市嚴格限購政策帶來的市場外溢。兩方面因素共同作用下,開發商和投資客紛紛涌入,帶動三四線城市需求釋放,房價出現一輪非理性上漲。

      彼時,布局三四線城市成為眾多龍頭房企的戰略選擇。例如碧桂園2017年新增881宗土地,按面積計算,位于三四線城市的土地占比達7成左右。再如保利,2017年新進入的24個城市中,超過9成是三四線城市,包括徐州、蕪湖、鹽城、梅州等城市。新城控股和綠地在2017年新增土地中,三四線城市占比也分別達到62%和42%。

      龍頭房企的大舉進入將三四線城市房地產市場推向高潮,地價房價輪番上漲。國家統計局公布的70個大中城市新建商品住宅價格指數顯示,三線城市價格指數當月同比從2016年3月的-0.6%一路上揚,到2017年7月達到9.3%,到2019年4月更是飆升至11.3%。

      中國三四線城市房地產市場靠什么支撐?

      隨著2019年貨幣化棚改退出和調控升級,樓市開始“熄火”,庫存去化能力減弱。據上海易居房地產研究院的統計數據,截至2022年末,100個城市中三四線城市新建商品住宅總量達2.31億平方米,同比增長2%。庫存面積去化周期達到21.2個月。

      受政策影響,部分三四線城市從2018年便開始進入下跌通道。最具代表性的是環京區域,廊坊、張家口等城市環京區域房價跌幅超過50%。南方一些被過度炒作的城市房價也接近腰斬。2021年,隨著房地產市場全面調整,三四線城市繼續走弱。70個大中城市中三線城市新建商品住宅價格指數價格指數(同比數據)2022年跌至負值,2023年3月為-2.7%,環比跌幅收窄。

      三四線城市的市場支撐

      2022年至今,各地樓市松綁和刺激政策不斷出臺,其中三四線城市占據大多數,包括取消限購、降低首付比例、降低貸款利率、發放購房補貼等。隨著政策落地,三四線城市內部分化加劇,強三線城市和經濟發達地區的四線城市在政策作用下率先回暖,其他三四線城市則持續低迷。

      那么未來還有哪些城市還有機會?綜合人口、產業、資源稟賦、地理條件等因素判斷,未來四類城市房地產市場仍會有較強支撐。

      第一類是發達經濟圈范圍內的三四線城市。其中以長三角、珠三角兩大區域的三四線城市為代表。這類城市自身經濟實力較強,人口持續流入,有著較強的人口和產業支撐,住房需求旺盛,購買力強勁。例如長三角當中的臺州、湖州、嘉興、紹興、鹽城、揚州等,珠三角當中的東莞、中山、珠海等。盡管這些城市房價已在高位,短期內仍有調整需求,但從長期來看具有一定的抗跌性。隨著前期庫存的消化和需求的進一步釋放,未來將走上健康發展的軌道。

      第二類是超大、特大城市周邊,能夠承接核心城市外溢需求的衛星城。例如環京區域的廊坊,環滬區域的昆山、太倉等三四線城市。以環京區域的廊坊北三縣為例,與副中心一河之隔,坐擁京津冀協同發展和北京城市副中心建設雙重利好。按照北京城市副中心建設規劃要求,北三縣與城市副中心將統一規劃、統一政策、統一標準、統一管控(簡稱“四統一”),與城市副中心實現協同聯動、一體發展。盡管2018年以來環京區域房地產市場深度調整,北三縣房價遭受“腰斬”,但隨著一系列政策利好落地,未來房地產市場企穩回暖是大概率事件。

      第三類是具有自然資源和環境優勢,能夠承接康養、旅居需求的城市。這類城市要么擁有天然的氣候優勢,要么坐擁海洋、湖泊、森林等自然資源,能夠滿足退休人員的養老需求和年輕人的旅居、度假需求。例如海南的三亞、陵水,云南的西雙版納、麗江、大理,廣西的桂林、北海,河北的秦皇島,山東的煙臺等。

      以秦皇島為例,作為京津冀的后花園,擁有1805平方公里海域和162公里海岸線,旅游康養資源豐富,成為京津地區度假、康養的最佳目的地。據了解,秦皇島外地認購購房占比達40%左右,對房地產市場形成較強支撐。

      第四類是能夠實現產業突圍、經濟逆襲的城市。城市的核心要素是人,留住人需要有產業支撐。東北、中西部一些三四線城市因產業枯竭,就業機會減少,造成人口持續流出,房地產市場也因此一蹶不振。如果能夠改善營商環境,因地制宜實現產業轉型,則可以重振經濟、重聚人氣。以最近火出圈的淄博為例,就是抓住燒烤這一偶然事件大做文章,成為火遍全國的網紅城市。如果能夠借此推動產業轉型和人口回流,將成為傳統工業城市逆襲的絕好案例。

      淄博市剛剛公布的一季度房地產銷售數據顯示,一季度淄博新房銷售面積達到120.6萬平方米,同比增長61.9%,1月至4月上半月增長77%。不得不說,燒烤經濟對淄博房地產的拉動作用功不可沒。

      除了上述四類城市外,一些既沒有產業支撐,又缺乏資源稟賦的城市,由于經濟恢復較慢,加之前期庫存較大,人口持續流出,未來可能仍需要較大幅度的調整,需要更長時間的恢復。隨著房價下跌,以及本地自住和改善性需求的釋放,市場供需將在一定區間內找到新的平衡點。

      關鍵詞:城市,三四,房地產市場,政策,區域
      [責任編輯:小飛]
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